Die gängigsten Basismethoden
Es gibt viele Methoden, eine Liegenschaft zu schätzen. Welche Bewertungsmethode für Ihre Immobilie die richtige ist, hängt von deren Nutzung, Grösse und Lage ab. In der Praxis wenden wir die drei bekanntesten Basismethoden an. Dazu gehören:
- Ertragswertmethode / Income Capitalisation Approach
- Sachwert- oder Realwertmethode / Cost Approach
- Vergleichswertmethode / Sales Comparison Approach
Ertragswertmethoden
Ertragskapitalisierung
Wert ergibt sich durch die Kapitalisierung der jährlich erzielbaren Brutto- oder Nettomieterträge. Auf alle Objektarten welche Ertrag generieren. Besondere Eignung für Liegenschaften mit konstanten Erträgen (potenzielle Einnahmeströme).
Barwertmethode
Wert setzt sich aus einzelnen Barwerten von über eine bestimmte Zeitdauer anfallenden Erträgen und Aufwendungen zusammen. Auf alle Objektarten anwendbar, welche Ertrag abwerfen. Besondere Eignung für Liegenschaften mit zeitlich limitierten und variablen Erträgen (über oder unter Markt liegende Mietzinse, Leerstände, Baurechte, Personaldienstbarkeiten etc.).
Discounted-Cash-Flow-Methode
Wert leitet sich aus der Summe der in den einzelnen Zeitperioden anfallenden und diskontierten Geldströme ab.
Auf alle Objektarten anwendbar, welche Ertrag abwerfen. Besondere Eignung für Liegenschaften mit veränderlichen Erträgen und Kosten. Anwendung bei Investitionsrechnungen sowie Unternehmensbewertungen.
Sachwertmethode
Sachwertmethode (Substanzwert-/Realwert-methode)
Wert setzt sich aus dem Zeitwert der baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert zusammen. Auf alle Objektarten anwendbar, welche keinen Ertrag abwerfen oder bei denen Erträge eine untergeordnete Rolle spielen.
Vergleichswertmethoden
Vergleichswertmethode
Wert ergibt sich mittels Zu- und Abschlägen auf den Transaktionspreis von Referenzobjekten. Auf alle Objektarten anwendbar, für die Daten von Vergleichsobjekten existieren.
Kennwertmethode
Wert ergibt sich anhand der Einheitspreise von Referenzobjekten. Auf alle Objektarten anwendbar, für die Daten von Vergleichsobjekten existieren.
Hedonische Methode
Wert wird empirisch anhand von Objekt- und Lageeigenschaften basierend auf Freihand-Transaktionen ermittelt. Anwendbar für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentumseinheiten sowie Mehrfamilienhäuser.